Expertise en valeur vénale
Définition de la valeur vénale
La valeur vénale est le prix que l’on peut raisonnablement espérer obtenir lors de la vente d’un bien dans des conditions normales de marché. Elle est supérieure à la valeur en cas de vente forcée. La valeur vénale est évidemment influencée par l’état du bien, son âge, son intérêt architectural, sa situation etc…
Il ne faut pas confondre la valeur vénale avec la valeur à neuf, la valeur réelle, la valeur de convenance, la valeur de remplacement ou bien encore la valeur de construction.
La valeur à neuf correspond au coût de la reconstruction après sinistre du bâtiment ( tous les honoraires cumulés). Il s’agit de la valeur de référence pour les assureurs.
La valeur réelle correspond à la valeur à neuf moins la vétusté.
La valeur de convenance est subjective. Elle est influencée par des facteurs affectifs ou d’usage. Aucune valeur de convenance ne sera mise en avant par l’expert immobilier.
La valeur de remplacement correspond à une valeur comptable utilisée dans le cadre de l’évaluation du patrimoine.
La valeur de construction est utilisée dans le cas d’un terrain à bâtir. Elle correspond au coût de l’immeuble que l’on propose de construire + les coûts d’étude et de construction, honoraires frais, taxes et impôts compris.
La valeur vénale d’un bien n’est valable que sur une période donnée: pas plus de 6 mois.
Dans quel domaine intervient l’expert en valeur vénale ?
L’expert en valeur vénale peut intervenir dans l’expertise :
A quel moment est-il judicieux de faire appel à un expert en valeur vénale ?
Ne pas confondre un avis de valeur avec la valeur vénale
L’avis de valeur se base uniquement sur une méthode comparative.
Par exemple : Le prix du m2 dans un quartier donné vaut X. L’agent immobilier multipliera X par la superficie de votre bien.
Cela correspond à un avis de valeur.
De plus, sachez que la méthode comparative ne prend pas en compte les surfaces pondérées.
L’expertise en valeur vénale prendra ce paramètre en compte. CEPENDANT, cette méthode s’ajoutera à d’autres calculs prenant en compte l’ensemble de votre bien: ses prestations, ses plus, ses moins, sa vétusté… Tout cela nous permettra d’obtenir LE prix de votre bien.
Qu’est ce qu’une surface pondérée ?
Avant d’expliquer la signification de surface pondérée, je préfère commencer par faire un rappel sur les différentes surfaces utilisées principalement (la liste ne sera pas exhaustive).
Pour les maisons, on parle de surface habitable.
Pour les appartements, on parle de surface loi Carrez.
Les surfaces annexes.
La surface loi Carrez correspond à la superficie des planchers, des locaux clos et couverts après la déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches + cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80m. De plus, les les lots ou fractions de lits d’une superficie inférieure à 9m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul des superficies privatives. Enfin les caves, les greniers non aménageables, les garages, les emplacements de stationnements, les places de parking ou boxes ne sont pas comptabilisés.
La surface habitable correspond à la superficie des planchers, des locaux clos et couverts après la déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches + cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80m. Enfin les caves et les sous-sols, les combles non aménagés, les garages, les remises, les terrasses, les loggias, les balcons, les séchoirs extérieurs au logement, les vérandas et autres volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances ne sont pas comptabilisés.
Des petites différences existent entre ces 2 surfaces selon la nature des pièces. Par exemple, une véranda est incluse en superficie privative: elle est close, couverte, d’une hauteur sous plafond supérieure à 1,80m. Cela qui correspond aux exigences de la loi Carrez cependant elle est exclut de la surface habitable.
Les surfaces annexes correspondent aux surfaces qui sont réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80m. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias, les vérandas et les terrasses…
Les surfaces pondérées correspondent aux surfaces non comptabilisées par la surface habitable et par la surface loi Carrez. Elles permettent d’ajouter de la valeur à votre bien en tenant compte des annexes, des combles non aménagés, des terrasses, des loggias, des balcons, des caves et sous-sols etc… Elles permettent de considérer votre bien dans son entièreté !